Schlagwort-Archive: Corona

AG Köln: Vertragsanpassung eines gewerblichen Mietvertrags wegen Corona

Posted on by

Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 10.02.2022, Az. 221 C 248/21, entschieden, dass zwar aufgrund der Coronapandemie grundsätzlich eine Vertragsanpassung eines gewerblichen Mietvertrages wegen Wegfalls oder Veränderung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB erfolgen kann, dass dies aber aufgrund der Abwägung der beiderseitigen Interessen dann nicht eingreifen kann, wenn der der Mieter bereits vor der Coronapandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt hat.

Das Gericht führt aus:

„Maßstab für die von § 313 Abs. 1 geforderte umfassende Abwägung sind vertragsimmanente Kriterien (MüKoBGB/Finkenauer, 8. Aufl. 2019, BGB § 313 Rn. 77). Dies bedeutet vorliegend nach Auffassung des Gerichts, dass (nur) solche Vermögensgegenstände, Ansprüche etc. einzubeziehen sind, die als Zuflüsse in der konkreten Gewinn- und Verlustrechnung des betroffenen Unternehmens auftauchen. Dagegen sind sonstige Einkünfte, soweit sie nicht mit dem betroffenen Gewerbebetrieb verknüpft sind, davon losgelöst zu betrachten und nicht die Abwägung einzustellen. Das Gehalt des Beklagten im öffentlichen Dienst ist darum ebenso wenig zu berücksichtigen wie es ein Lottogewinn wäre oder Einkünfte aus dem Verkauf seines Privatwagens. Die Vertragsanpassung ist vorliegend aber dennoch, wegen der entgegenstehenden berechtigten Interessen der Klägerin, zu versagen. Der Beklagte kann redlicherweise keine Beteiligung der Klägerin an seinen Verlusten verlangen. Dies folgt aus dem Umstand, dass der Betrieb des Beklagten sich insgesamt, d.h. auch ohne Ansehung der Corona-Pandemie und der Coronamaßnahmen nicht als wirtschaftlich darstellt.“

Und weiter:

„Vielmehr kommt eine Vertragsanpassung nur in Betracht, wenn für künftige Gewinne nach dem Ende der Pandemie starke Anhaltspunkte bestehen. Dafür ist eine Prognose zu treffen, die z.B. darauf gestützt werden muss, ob in den Geschäftsjahren vor der Pandemie ein dauerhafter Gewinn erwirtschaftet wurde. Genau das ist vorliegend aber nicht der Fall. Der Beklagte hat durch die Vorlage der betriebswirtschaftlichen Auswertung für das Betriebsjahr 2019 (Bl. 50ff.), also vor der Pandemie, belegt, dass sein Geschäft einen Verlust von 7.045, 85 € eingefahren hat. Auffällig ist dabei, dass die Raumkosten (d.h. die hier streitgegenständliche Miete zzgl. Nebenkosten) von 28.330,84 € die mit Abstand größte Kostenposition darstellen. Sie machen einen Anteil von fast ¾ der Umsatzerlöse aus. Dies führt zu einer derartigen Schieflage, dass die weiteren notwendigen Kostenblöcke (Getränke, Personal) das Geschäft des Beklagten bereits in die Verlustzone geführt haben. Das Geschäftsmodell des Beklagten hat sich darum bereits im Jahr 2019 als nicht tragfähig erwiesen. Es wäre bereits 2019 mehr als 18% größerer Umsatz erforderlich gewesen, um wenigstens eine ausgeglichene Gewinn- und Verlustrechnung zu haben. Bei dieser Sachlage würde eine Vertragsanpassung in Form einer verminderten Miete dazu führen, dass die Klägerin gezwungen würde, das nicht nachhaltige betriebene Geschäft des Beklagten zu subventionieren. Dieses Ergebnis hält das Gericht selbst dann nicht für richtig, wenn der Beklagte, wie es unstreitig ist, von der Coronapandemie massiv betroffen ist. Es ist der Klägerin nicht zumutbar.“

Update – OLG Frankfurt bestätigt: behördliche Einschränkungen durch Corona-Pandemie begründen keinen Mietmangel

Posted on by

Das OLG Frankfurt hat mit Urteil vom 19.03.2021, Az.: 2 U 143/20 (= https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/LARE210000633), die Rechtsprechung des Landgerichts Frankfurt bestätigt, wonach die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte weder einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der gemieteten Gewerberäume begründen noch eine Unmöglichkeit der von dem Vermieter geschuldeten Leistung.

Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann aber die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Für die Frage, ob und in welcher Weise dieser Umstand zu einer Anpassung des Mietvertrages führt, sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Dabei geht das OLG jedoch davon aus, dass für die Frage der Anpassung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage und die Frage, ob ein Festhalten am bisherigen Vertrag für die Mieterin unzumutbar ist, nicht erforderlich ist, dass diese in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht ist. Das Gericht führt insoweit aus:

„Bei der Betrachtung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten als Mieterin erscheint es als für die mögliche Annahme einer Unzumutbarkeit des Festhaltens am bestehenden Vertrag nicht zwingend erforderlich, dass sie in ihrer wirtschaftlichen Existenz tatsächlich gefährdet ist (ebenso OLG München, Beschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 12.2.2021 – 31 O 11516/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.1.2021 – 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 824; Römermann, NJW 2021, 265 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18, NJW 2020, 331 ff.; BGH, Urteil vom 13.12.1995 – XII ZR 185/93, ZMR 1996, 309 ff., in welchem der BGH jedenfalls für eine vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages „eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei“ als „extremen Ausnahmefall“ fordert; OLG Karlsruhe Urteil vom 24.2.2021 – 7 U 109/20, zit. nach juris; vgl. auch Hübner, ZfIR 2020, 729 ff., der eine Regelung des Gesetzgebers zur Risikoverteilung fordert; anders aber anscheinend Saxinger, ZMR 2020, 1002 ff., 1007).“

Das OLG Frankfurt hat die Revision zugelassen, so dass eine Entscheidung des BGH zur Klärung dieser Rechtsfragen wahrscheinlich ist.

AG Düsseldorf: Reisepreisminderung bei Corona-bedingten Einschränkungen

Posted on by

Das Amtsgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 26.02.2021, Az. 37 C 414/20 (= https://www.justiz.nrw.de/nrwe/lgs/duesseldorf/ag_duesseldorf/j2021/37_C_414_20_Urteil_20210226.html) , eine 20%ige Reisepreisminderung aufgrund Corona-bedingter Einschränkungen im Rahmen einer Reise nach Portugal im Juli 2020 für gerechtfertigt erachtet.

Für die Frage der Minderung komme es nicht darauf an, ob der Reiseveranstalter für die Einschränkungen des Hotelbetriebs verantwortlich sei oder nicht. Voraussetzung sei lediglich das Vorhandensein eines Mangels, selbst höhere Gewalt stehe der Minderung nicht entgegen (BGH NJW 1983, 33).

Eine Reisepreisminderung nach § 651 m BGB ergebe sich bereits aus pandemiebedingten Kontaktbeschränkungen im Hotelbetrieb, weil ungezwungene soziale Interaktion mit anderen Reisenden Teil der Erholungsfunktion des Urlaubs ist. Die Höhe der Minderung sei dabei zu differenzieren danach, ob für den Reiseveranstalter aus der Buchung erkennbar ein Einzelurlaub oder ein Familienurlaub vorlag. Wegen der besonderen Bedeutung sozialer Interaktionsmöglichkeit für den Einzelreisenden ergeben sich für diesen allein aus Kontaktbeschränkungen erhebliche Minderungsquoten.

Ist ein Pool jeweils zur selben Zeit nur durch ein Kind gleichzeitig nutzbar, stelle dies eine erhebliche Beeinträchtigung kindlicher Urlaubsbedürfnisse dar, weil kindliche Grundbedürfnisse sozialer Interaktion verletzt werden. Dies rechtfertige eine Minderung von mindestens 10 % des Reisepreises.

Pandemiebedingte Beschränkungen stellen keine Realisierung des allgemeinen Lebensrisikos dar. Sie bestehen in gewissem Umfang auch im Heimatland, wirken sich aber in einer Urlaubssituation deutlich gravierender aus als im Alltag, der anders als der Urlaub nicht grundsätzlich auf unbeschwerte Entspannung ausgerichtet ist.

Zum Sachverhalt:

Der Kläger buchte für sich und seine Familie im Dezember 2019 bei der Beklagten eine Flugreise in das Viersternehotel Dunamar Monte Gordo in Portugal nach einer Umbuchung letztlich für den Zeitraum vom 15.07.2020 bis zum 29.07.2020. Der Reisepreis betrug 4712 €, den der Kläger vollständig vor Antritt der Reise bezahlte. Der Kläger reiste zusammen mit seiner Ehefrau sowie einer 9 Jahre alten und einer 5 Jahre alten Tochter. Laut der Beschreibung weist das Hotel einen Swimmingpool mit separatem Kinderpool, ein Hallenbad, einen Whirlpool, einen Fitnessraum und einen Spielplatz auf. Im Hinblick auf behördlich angeordnete Hygienemaßnahmen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie kam es zu Einschränkungen in der Nutzung von Hoteleinrichtungen. Der Spielplatz durfte nicht benutzt werden, das gleiche galt für den Fitnessraum. Ferner konnte das Essen nicht in Form eines Buffets serviert werden, sondern es durfte sich im Raum der 2-mal täglichen Essensausgabe jeweils nur eine Familie aufhalten. Hierdurch kam es zu Wartezeiten bei der Essensausgabe von durchschnittlich 45 Minuten. Ferner waren das Hallenbad und der Whirlpool geschlossen, der Außenpool war nur nach Reservierung jeweils für einen halben Tag benutzbar. Darüber hinaus war auch innerhalb der Benutzungszeiten der Pool nur für 15 Personen und im Kinderpool ein Kind nutzbar, im Anschluss wurde der Pool jeweils desinfiziert.

Nach Reiserückkehr forderte der Kläger die Beklagte mit E-Mail vom 03.08.2020 auf, wegen der pandemiebedingten Einschränkungen im Hotel ihm eine Reisepreisminderung i.H.v. 20 % des Reisepreises, also 942,40 €, bis zum 17.08.2020 zu zahlen.

LG Frankfurt a.M.: Gewerberaummiete bei Corona-bedingter Ladenschließung

Posted on by

Das LG Frankfurt a.M. hat mit Urteil vom 02.10.2020, Az.: 2-15 O 23/20, (= https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/LARE200001624) entschieden, dass in der staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie kein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB liegt. Durch die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie werde dem Gewerberaumvermieter die Gebrauchsgewährung nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich. Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie könne erst dann zu einem Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB führen, wenn es aufgrund dessen für den Gewerberaummieter zu existentiell bedeutsamen Folgen kommt. Dass die erzwungene Schließung im vorliegenden Fall zu existentiell bedeutsamen Folgen für die Beklagte geführt hätte, ist nicht dargelegt. Die Beklagte beschränkte sich darauf, Liquiditätsengpässe für den Zeitraum der Schließung geltend zu machen. Solchen Liquiditätsengpässen trägt jedoch bereits Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB Rechnung, der den Mieter vor der Kündigung schützt, soweit er, bedingt durch die Corona-Pandemie, seine Miete vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande war.

In dem zugrundeliegenden Fall stritten die Parteien um die Zahlung von Gewerberaummiete für den Monat April 2020. Die Klägerin vermietete an die Beklagte gemäß dem Mietvertrag vom 26./27.06.2020 sowie dessen Nachträgen vom 03.12.2013 und 11./17.11.2015 Gewerberäume in der A-Straße in B „zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie aller Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“. Die Beklagte betreibt in den Räumlichkeiten ein dem entsprechendes Einzelhandelsgeschäft. Sie betreibt darüber hinaus mehrere Tausend weiterer solcher Märkte in Deutschland und einigen europäischen Ländern. Die monatliche Miete einschließlich des Betriebskostenvorschusses und der Umsatzsteuer betrug zuletzt 6.170,04 €, fällig bis zum 5. eines Monats. Im Zuge der Corona-Epidemie verordnete das Land Hessen die Schließung sämtlicher Verkaufsstätten des Einzelhandels, also auch des Geschäfts der Beklagten, in der Zeit vom 18.03. bis zum 20.04.2020. Die Beklagte verzeichnete unternehmensweit gegenüber dem Durchschnitt der Jahre 2018 und 2019 im März 2020 einen Umsatzrückgang um 54 % und im April 2020 einen solchen von 41 %. Die Schließung der Filialen führte zu einer erheblichen Liquiditätslücke, so dass ihr die Mietzinszahlung im April 2020 nicht möglich war. Die Beklagte nutzte für sämtliche Filialen in Deutschland Kurzarbeit. Darüber hinausgehende staatliche Unterstützungsleistungen erhielt die Beklagte nicht. Für den Monat April entrichtete die Beklagte die Miete nicht. Die Beklagte war der Ansicht, für die Zeit der Schließung nicht zur Mietzinszahlung verpflichtet zu sein.

Das LG Frankfurt a.M. ging aus den oben dargelegten Gründen von der Begründetheit der Mietforderung aus.