Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 10.02.2022, Az. 221 C 248/21, entschieden, dass zwar aufgrund der Coronapandemie grundsätzlich eine Vertragsanpassung eines gewerblichen Mietvertrages wegen Wegfalls oder Veränderung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB erfolgen kann, dass dies aber aufgrund der Abwägung der beiderseitigen Interessen dann nicht eingreifen kann, wenn der der Mieter bereits vor der Coronapandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt hat.

Das Gericht führt aus:

„Maßstab für die von § 313 Abs. 1 geforderte umfassende Abwägung sind vertragsimmanente Kriterien (MüKoBGB/Finkenauer, 8. Aufl. 2019, BGB § 313 Rn. 77). Dies bedeutet vorliegend nach Auffassung des Gerichts, dass (nur) solche Vermögensgegenstände, Ansprüche etc. einzubeziehen sind, die als Zuflüsse in der konkreten Gewinn- und Verlustrechnung des betroffenen Unternehmens auftauchen. Dagegen sind sonstige Einkünfte, soweit sie nicht mit dem betroffenen Gewerbebetrieb verknüpft sind, davon losgelöst zu betrachten und nicht die Abwägung einzustellen. Das Gehalt des Beklagten im öffentlichen Dienst ist darum ebenso wenig zu berücksichtigen wie es ein Lottogewinn wäre oder Einkünfte aus dem Verkauf seines Privatwagens. Die Vertragsanpassung ist vorliegend aber dennoch, wegen der entgegenstehenden berechtigten Interessen der Klägerin, zu versagen. Der Beklagte kann redlicherweise keine Beteiligung der Klägerin an seinen Verlusten verlangen. Dies folgt aus dem Umstand, dass der Betrieb des Beklagten sich insgesamt, d.h. auch ohne Ansehung der Corona-Pandemie und der Coronamaßnahmen nicht als wirtschaftlich darstellt.“

Und weiter:

„Vielmehr kommt eine Vertragsanpassung nur in Betracht, wenn für künftige Gewinne nach dem Ende der Pandemie starke Anhaltspunkte bestehen. Dafür ist eine Prognose zu treffen, die z.B. darauf gestützt werden muss, ob in den Geschäftsjahren vor der Pandemie ein dauerhafter Gewinn erwirtschaftet wurde. Genau das ist vorliegend aber nicht der Fall. Der Beklagte hat durch die Vorlage der betriebswirtschaftlichen Auswertung für das Betriebsjahr 2019 (Bl. 50ff.), also vor der Pandemie, belegt, dass sein Geschäft einen Verlust von 7.045, 85 € eingefahren hat. Auffällig ist dabei, dass die Raumkosten (d.h. die hier streitgegenständliche Miete zzgl. Nebenkosten) von 28.330,84 € die mit Abstand größte Kostenposition darstellen. Sie machen einen Anteil von fast ¾ der Umsatzerlöse aus. Dies führt zu einer derartigen Schieflage, dass die weiteren notwendigen Kostenblöcke (Getränke, Personal) das Geschäft des Beklagten bereits in die Verlustzone geführt haben. Das Geschäftsmodell des Beklagten hat sich darum bereits im Jahr 2019 als nicht tragfähig erwiesen. Es wäre bereits 2019 mehr als 18% größerer Umsatz erforderlich gewesen, um wenigstens eine ausgeglichene Gewinn- und Verlustrechnung zu haben. Bei dieser Sachlage würde eine Vertragsanpassung in Form einer verminderten Miete dazu führen, dass die Klägerin gezwungen würde, das nicht nachhaltige betriebene Geschäft des Beklagten zu subventionieren. Dieses Ergebnis hält das Gericht selbst dann nicht für richtig, wenn der Beklagte, wie es unstreitig ist, von der Coronapandemie massiv betroffen ist. Es ist der Klägerin nicht zumutbar.“