Update – OLG Frankfurt bestätigt: behördliche Einschränkungen durch Corona-Pandemie begründen keinen Mietmangel

Das OLG Frankfurt hat mit Urteil vom 19.03.2021, Az.: 2 U 143/20 (= https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/LARE210000633), die Rechtsprechung des Landgerichts Frankfurt bestätigt, wonach die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte weder einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der gemieteten Gewerberäume begründen noch eine Unmöglichkeit der von dem Vermieter geschuldeten Leistung.

Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann aber die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Für die Frage, ob und in welcher Weise dieser Umstand zu einer Anpassung des Mietvertrages führt, sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Dabei geht das OLG jedoch davon aus, dass für die Frage der Anpassung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage und die Frage, ob ein Festhalten am bisherigen Vertrag für die Mieterin unzumutbar ist, nicht erforderlich ist, dass diese in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht ist. Das Gericht führt insoweit aus:

„Bei der Betrachtung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten als Mieterin erscheint es als für die mögliche Annahme einer Unzumutbarkeit des Festhaltens am bestehenden Vertrag nicht zwingend erforderlich, dass sie in ihrer wirtschaftlichen Existenz tatsächlich gefährdet ist (ebenso OLG München, Beschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 12.2.2021 – 31 O 11516/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.1.2021 – 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 824; Römermann, NJW 2021, 265 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18, NJW 2020, 331 ff.; BGH, Urteil vom 13.12.1995 – XII ZR 185/93, ZMR 1996, 309 ff., in welchem der BGH jedenfalls für eine vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages „eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei“ als „extremen Ausnahmefall“ fordert; OLG Karlsruhe Urteil vom 24.2.2021 – 7 U 109/20, zit. nach juris; vgl. auch Hübner, ZfIR 2020, 729 ff., der eine Regelung des Gesetzgebers zur Risikoverteilung fordert; anders aber anscheinend Saxinger, ZMR 2020, 1002 ff., 1007).“

Das OLG Frankfurt hat die Revision zugelassen, so dass eine Entscheidung des BGH zur Klärung dieser Rechtsfragen wahrscheinlich ist.